Підгаєцька районна рада
Підгаєцький район, Тернопільська область

Нові правила оренди державного та комунального майна: переваги та ризики

Переглядів: 334

Нові правила оренди державного та комунального майна: переваги та ризики

Грудень 27, 2019

01 лютого цього року вступають в дію нові правила оренди державного та комунального майна. Відповідний законопроект № 1055-1 Верховна Рада України прийняла 3 жовтня 2019 року. Як зміниться правове регулювання орендних відносин, чи враховує новий закон прогалини попереднього регулювання, які його переваги та можливі ризики? – питання, з якими спробуємо розібратися нижче.

01 лютого 2020 року набуває чинності Закон України «Про оренду державного та комунального майна» 157-IX від 27.12.2019 р. (далі – новий закон). Відтак одночасно з введенням в дію нового закону втрачає чинність Закон України “Про оренду державного та комунального майна”, який був прийнятий ще в далекому 1992 р. Для зручності будемо називати їх новим та старим законом. За майже 18 років дії старий закон зазнав 46 редакцій, проте загальна концепція орендних відносин залишалася незмінною та потребувала оновлення відповідно до потреб сучасності. В своєму рішенні від 27.11.2017 року № 24-7 Рахункова палата зазначила, що нормативно правова база з питань оренди державного майна недосконала і застаріла, що не сприяє зацікавленості потенційних орендарів використовувати державне майно на умовах оренди і призводить до затягування процесу укладення договору оренди на таке майно, втрат надходжень до державного бюджету орендної плати та зростання її заборгованості за вже чинними договорами. Такі висновки були зроблені за результатами проведення аудиту ефективності виконання повноважень органами державної влади щодо забезпечення надходжень до державного бюджету орендної плати за користування цілісними майновими комплексами та іншим державним майном.¹

Цікаво, що в самій преамбулі старого закону зазначалося, що він покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та
юридичним особам. Тобто метою цього закону було запровадження хоча б якогось правового механізму регулювання відносин оренди державного та комунального майна приватними особами в пострадянський період. Можливо, в тодішніх умовах цього було й достатньо. Проте, в сучасних умовах ми говоримо не просто про можливість такої оренди, а про її ефективність, доступність, прозорість. А відтак потреба в концептуальній зміні правового регулювання даної галузі суспільних відносин назрівала вже давно.

Новий Закон розроблений з метою підвищення ефективності орендних відносин, спрощення та осучаснення процедури оренди державного та комунального майна, забезпечення його конкурентоспроможності у відносинах оренди та спрямований на пожвавлення економічного розвитку процесів, залучення додаткових інвестицій, посилення захисту прав орендарів тощо.²

То ж, що такого цікавого передбачає новий закон, в чому його переваги над попереднім, якими методами планується досягти таких амбітних цілей, та чи містить новий закон “підводні камені”?

Новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна», кардинально змінює процедуру передачі в оренду майна, яка особливо не мінялася з 1992 року. Законом впроваджуються принципово нові механізми
передачі майна орендарю. Прогресивність нового закону простежується вже з перших двох статей, які містять терміни і принципи, якими оперує і на яких базуються нові правила оренди. Адже старий закон не оперував такими поняттями як ЕТС (електронна торгова система), аукціон, електронний майданчик тощо. А також не містив переліку основних засад (принципів) здійснення оренди. З 01 лютого 2020 року оренда державного та комунального майна базуватиметься на принципах, які відповідають потребам сучасності, а саме: відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; врахування особливостей об’єктів державної та комунальної форм власності; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повного, своєчасного, достовірного інформування про об’єкти оренди та порядок передачі їх в оренду; забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів, ну і звичайно ж з дотриманням принципу законності. Все це не просто набір гарних фраз, а ключові засади, які визначають спосіб реалізації державного та комунального майна, права та обов’язки суб’єктів орендних відносин, зміст яких розкривається в наступних нормах закону.

Так, замість сумнівних конкурсів тепер більшість об’єктів державного та комунального майна передаватиметься в оренду лише на підставі аукціону, який до того ж відбуватиметься в електронній формі.

Стаття 5 Закону передбачає чіткі кроки За новою процедурою майно передаватиметься в оренду в такому порядку:
1. прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
2. внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до електронної торгової системи (скорочено – ЕТС);
3. прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків;
4. опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;

5. розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
6. проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Такий спосіб управління майном є набагато прозорішим, та унеможливить приховування інформації про лоти, участь в аукціоні лише «наближених» осіб, відтак збільшить кількість потенційних орендарів тощо. З іншої сторони, це не є новелою для українського законодавства, адже, як відомо, схожа процедура вже майже 2 роки застосовується для продажу об’єктів державного та комунального майна через систему Prozorro.Продажі,
та попри незначні нюанси, виявилася досить ефективною. Більше того, така система використовувалася деякими містами не лише для продажу комунального майна, а й для продажу права оренди на таке майно. Це той випадок, коли органи місцевого самоврядування діють значно прогресивніше ніж Уряд і Парламент, формують запит на реформу. Адже до прийняття нового закону, використання електронної торгової системи не було
обов’язковим для передачі комунального майна в оренду, більше того не було навіть спеціального законодавства, яке б враховувало особливості такої процедури. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 27.12.2019 року виправив цю ситуацію.

Ціна оренди

Стартовою ціною об’єкта оренди, який виставляється на аукціон, є його балансова, а не оціночна, вартість. Ефективність використання процедури оцінки майна викликала багато запитань, тому в новому законі випадки необхідності її проведення суттєво зменшили, адже визначення реальної ринкової вартості відбувається шляхом змагання потенційних орендарів під час участі в аукціоні. Оцінка майна, яке передається в оренду, обов’язково здійснюється, якщо в об’єкта оренди відсутня балансова вартість, або залишкова балансова вартість становить менше 10 відсотків його первісної балансової вартості, або дорівнює нулю. А також у випадку передання майна
в оренду без проведення аукціону.

2 переліки майна: яке передається на аукціоні і без аукціону

Ще однією новелою є те, що кожен орендар може окремо сформувати перелік майна, яке він готовий передати в оренду без проведення аукціону.
Таким чином передбачено затвердження двох переліків:

Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на
аукціоні – так званий Перелік першого типу;
та

Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без
проведення аукціону – Перелік другого типу.

Такий поділ забезпечує захист інтересів осіб, які виконують важливі для держави соціальні, політичні, адміністративні, культурні та інші функції. Разом з тим, варто звернути увагу, що самі критерії, за якими орендодавець буде відносити майно до одного з переліків, повинні бути встановлені Порядком передачі майна в оренду, обов’язок розробити та затвердити який покладено на Кабінет Міністрів України. Наразі проект такого порядку публічно не оприлюднювався, а відтак неможливо оцінити ризики щодо об’єктивності критеріїв для формування пільгового переліку. Як зазначила операційний директор ДП «Прозоро.Продажі» Дарина Марчак: «Якщо раніше будь-яка організація з довгого переліку пільговиків мала право на отримання будь-якого майна в оренду без конкурсу, то тепер в органів влади буде можливість  визначати об’єкти, які є найбільш цікавими з комерційної точки зору, щоб отримати за них максимальний прибуток. Більшість пільговиків зможуть так само брати майно в оренду, але не ті об`єкти, на які є великий попит від комерційних організацій. Це — одна з найважливіших новацій закону, адже сьогодні є купа прикладів, коли під виглядом “пільговиків” нерухомість в найкращих локаціях орендують невідомі організації і платять за це майно копійки».³ Таким чином одним із основних критеріїв для включення майна до першого чи другого переліку є його комерційна привабливість. Однак це поняття оціночне, а тому будемо сподіватися, що Кабінет Міністрів України визначить більш точні ознаки віднесення об’єктів до другого переліку.

Запобіжні заходи

Разом з тим сам перелік осіб, так званих пільгових категорій, встановлюється статтею 15 закону, що регулює питання передачі в оренду майна без проведення аукціону. До переліку цих осіб входять: органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів; релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній; Пенсійний фонд України та його органи; дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, музеї; заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності; громадські організації ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів та інші.

Як бачимо, новий закон встановлює не лише перелік таких суб’єктів, а й мету оренди ними державного та комунального майна без проведення аукціону, так зване цільове використання цього майна, що є додатковим запобіжником від зловживання цим правом, адже нецільове використання може стати підставою для відмови в укладенні, продовженні договору оренди, або його припинення в судовому порядку. Також цим категоріям осіб забороняється передавати таке майно в суборенду, що є додатковим бар’єром для можливого зловживання ними своїм правом.

Потенційні ризики

Разом з тим  на оренду без аукціону можуть одночасно претендувати кілька осіб. У випадку надходження кількох заяв від одного і того ж об’єкта, який включено в Перелік другого типу, від осіб, які мають право на отримання в оренду майна без проведення аукціону, договір оренди укладається для комунального майна – з особою, визначеною за рішенням представницького органу місцевого самоврядування відповідно до Порядку передачі майна в оренду. Тому, ОМС необхідно найближчим часом переглянути свої діючі порядки та привести їх у відповідність до таких норм. Наразі не зрозуміло, як буде врегульоване це питання та чи не стане процес формування переліків в громадах можливістю для корупційних ризиків.

 

Ініціатори

Передаватися в оренду може лише те майно, яке включене в один з переліків вище, та інформація про який оприлюднена на офіційному сайті орендаря та в ЕТС. Тому, якщо потенційний орендар не знайшов цікавого
йому майна серед опублікованої інформації, він має право ініціювати включення цього майна до Переліку відповідного типу згідно з Порядком передачі майна в оренду, звернувшись із відповідною заявою до орендодавця. Ініціаторами оренди майна, окрім потенційного орендаря, можуть також бути балансоутримувач, уповноважений орган управління або сам орендодавець.

Зась!

Також закон містить вичерпний перелік осіб, які не можуть бути орендарями в жодному випадку, ні щодо переліку першого, ні щодо переліку другого типу.

До них відносяться:
фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України “Про санкції”, а також пов’язані з ними особи;

юридичні особи, інформація про бенефіціарних власників яких не розкрита в порушення вимог Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань”;

фізичні та юридичні особи, зареєстровані в державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, а також юридичні особи, 50 і більше відсотків статутного капіталу яких належать прямо або опосередковано таким особам;

фізичні та юридичні особи, які перебувають у процедурах банкрутства (неплатоспроможності) або у процесі припинення;

працівники орендодавця – щодо майна, яке надається в оренду такими
орендодавцями;

працівники уповноважених органів управління та балансоутримувачів – щодо майна, оренда якого погоджується такими уповноваженими органами управління або яке знаходиться на балансі таких балансоутримувачів.

У випадку, якщо зазначені вище особи подали неправдиві відомості в результаті чого з ними було укладено договір оренди і цей факт пізніше підтвердився, такий договір вважається припиненим в односторонньому порядку за умови встановлення факту надання такою особою недостовірної інформації про право бути орендарем. Контроль за дотриманням договору та використанням майна здійснюють орендодавці та балансоутримувачі, які це майно самі і передають в оренду, тому тут теж може виникати ризик щодо об’єктивності та неупередженості такого контролю та забезпечення принципу рівності всіх орендарів.

Як бачимо, попри ряд процедурних питань, які має вирішити ряд і органи місцевого самоврядування на місцях, нові правила оренди державного та комунального майна є дійсно прогресивними, прозорими, створюють передумови для ефективного використання такого майна та сприяють збільшенню надходжень в держбюджет. А відповіді на всі питання, що залишилися, ми зможемо отримати зовсім скоро, як тільки закон почне діяти.       Цю публікацію було підготовлено в рамках проекту «ProZorri інструменти економічного розвитку громад», що реалізовує Громадська організація Аналітично-адвокаційний центр «Львівський регуляторний хаб» за фінансової підтримки Європейського Союзу. 

Підготувала Марта Панькевич.

Використані джерела:
1. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від
10.04.1992 року № 2269-XII.
2. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від
27.12.2019 року № 157-IX.
3. Звіт про результати аудиту ефективності виконання повноважень
органами державної влади щодо забезпечення надходжень до
державного бюджету орендної плати за користування цілісними
майновими комплексами та іншим державним майном. Джерело:
https://rp.gov.ua/upload-files/Activity/Collegium/2017/24-
7_2017/819.pdf.
4. Пояснювальна записка до проекту закону «Про оренду державного та
комунального майна» № 1055-1 від 06.09.2019 р. Джерело:
https://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=66716

5. Рада ухвалила закон про оренду державного та комунального майна.
Чому це стосується кожного. Джерело:
https://www.epravda.com.ua/publications/2019/10/4/652278/

« повернутися до списку новин